Zakonske obaveze oko upravljanje stambenom zgradom ne stvaraju dileme samo oko pitanja vezanih za organizaciju popravki i čišćenja zajedničkih prostora. To je odgovoran zadatak koji zahteva razumevanje zakonskih obaveza, administrativnih procedura i prava stanara. Mnoge zajednice stanara se suočavaju sa pitanjima: Ko je odgovoran za održavanje? Kako se donose odluke? Ko kontroliše budžet i da li sve funkcioniše u skladu sa zakonom?
Ako ste se ikada našli u dilemi oko svojih zakonskih obaveza i prava kao stanar ili član stambene zajendice, niste sami. Naš zadatak je da pronađemo jasne, tačne i zakonite odgovore za vas.
Ko je odgovoran za upravljanje zgradom?
Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada jasno su definisane obaveze i odgovornosti:
- Skupština stanara donosi odluke o ključnim pitanjima.
- Profesionalni upravnik preuzima odgovornost za sprovođenje odluka i vođenje zgrade, kada ga angažuju stanari ili kada je zakonski obavezan.
- Upravnik iz redova stanara je odgovoran za zgrade koje imaju manje od pet stanova i gde nije potreban profesionalni upravnik.
Dakle, ako imate dilemu ko treba da reši određeni problem u vašoj zgradi, odgovor zavisi od toga kako je vaša zgrada organizovana i da li imate angažovanog upravnika.
Da li je profesionalni upravnik obavezan i kako se bira?
Profesionalni upravnik je zakonski obavezan u svim zgradama koje imaju pet ili više stanova, osim ako stanari ne izaberu svog predstavnika i ne registruju ga u skladu sa zakonom.
Ukoliko skupština stanara ne može da se dogovori o načinu upravljanja ili ne ispuni zakonske uslove, lokalna samouprava imenuje prinudnog upravnika koji preuzima odgovornost za rad zgrade.
Šta ovo znači za vas?
- Ako želite da imate kontrolu nad odlukama u vašoj zgradi, važno je da se aktivno uključite u izbor profesionalnog upravnika i donesete odluku pre nego što to uradi lokalna samouprava.
- Profesionalni upravnik može biti fizičko ili pravno lice sa licencom, a njegovo angažovanje se vrši odlukom većine stanara.
Kako se donose odluke u zgradi?
Mnoge zajednice stanara su u dilemi kako se donose i sprovode odluke o održavanju, renoviranju i finansiranju zajedničkih troškova.
Osnovno pravilo je: Odluke donosi skupština stanara većinom glasova prisutnih članova.
Međutim, za ključne odluke potrebna je saglasnost većine ukupnog broja stanara, poput:
- Angažovanja profesionalnog upravnika.
- Većih investicija i radova na zgradi.
- Zaduživanja zgrade za potrebe sanacije.
Ako se ne može postići dogovor, zakonska regulativa propisuje načine rešavanja sporova i arbitražu preko lokalne samouprave.
Šta ako neki stanari ne žele da plaćaju zajedničke troškove?
Finansijska disciplina je jedan od najčešćih problema u zgradama. Prema zakonu, svaki stanar je u obavezi da učestvuje u troškovima održavanja zgrade u skladu sa pravilnikom koji je usvojen u okviru skupštine stanara.
Ako neki stanari ne žele da plaćaju svoje obaveze, profesionalni upravnik ili predsednik skupštine može pokrenuti zakonsku proceduru naplate dugovanja.
To uključuje:
- Opomenu dužnicima sa jasnim rokom za izmirenje obaveza.
- Pokretanje sudskog postupka ukoliko dug ne bude izmiren.
- Prinudnu naplatu putem izvršitelja, ukoliko se dug i dalje ne plati.
Šta ovo znači za zajednicu?
- Svaki stanar ima pravo da zna kako se troše zajednička sredstva.
- Neplaćanje obaveza od strane pojedinaca ne može zaustaviti funkcionisanje zgrade – zakon omogućava da se sredstva naplate kroz pravne mehanizme.
Ko snosi odgovornost u slučaju hitnih popravki?
U slučaju hitnih kvarova kao što su pucanje vodovodne cevi, kvar na liftu ili problemi sa električnim instalacijama, profesionalni upravnik je dužan da odmah reaguje i organizuje popravku.
Finansiranje hitnih popravki se vrši iz fonda zajedničke rezerve koji se formira mesečnim uplatama stanara. Ukoliko u fondu nema dovoljno sredstava, upravnik može predložiti privremeni dodatni iznos za pokrivanje troškova, što se mora usvojiti većinom glasova skupštine stanara.
Kako osigurati da se poštuju prava svih stanara?
Jedan od ključnih izazova u upravljanju zgradom je balans između individualnih prava i kolektivne odgovornosti.
Zakonski okvir propisuje:
- Pravo stanara na informisanost – svaki stanar ima pravo da zna kako se upravlja njegovom zgradom i da dobija izveštaje o troškovima i aktivnostima.
- Obavezu poštovanja kućnog reda – svi stanari moraju poštovati pravila zajedničkog života, uključujući buku, korišćenje zajedničkih prostora i bezbednost zgrade.
- Pravo na žalbu – ako stanari smatraju da su im prava ugrožena, mogu podneti žalbu upravniku, skupštini stanara ili lokalnoj samoupravi.
7. Kako izbeći nesporazume i pravne probleme u zgradi?
Da bi se sprečili nesporazumi i pravni problemi, važno je da zajednica ima jasno definisana pravila upravljanja.
To uključuje:
✅ Redovne sednice skupštine stanara sa jasnim dnevnim redom.
✅ Pismene odluke i pravilnike koji se primenjuju na sve stanare.
✅ Transparentnu komunikaciju i dostupnost informacija o finansijama zgrade.
✅ Angažovanje profesionalnog upravnika koji zna kako da upravlja zgradom u skladu sa zakonom.
Zaključak: Mi pronalazimo odgovore, vi živite bez briga
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada može delovati složeno, ali kada imate stručan i odgovoran tim koji razume sve propise i mogućnosti, vaše obaveze postaju jednostavne i jasne.
Naš posao je da pronađemo odgovore na vaša pitanja, rešimo dileme i omogućimo vam da se bez stresa posvetite onome što je zaista važno – životu u sigurnom i organizovanom okruženju.
Upravljanje zgradom nije teret kada imate pravi tim koji brine o svemu. Zato, umesto da brinete o pravnim i administrativnim pitanjima, prepustite ih nama – mi pronalazimo rešenja, a vi uživate u sigurnosti vašeg doma.
