Zakon o planiranju i izgradnji donosi nova pravila u oblasti urbanizma i građevinarstva, ali u praksi sadrži niz manjkavosti koje otežavaju rad profesionalnih upravnika. Ovi problemi posebno dolaze do izražaja kod sanacije zgrada, energetske efikasnosti i rešavanja problema nelegalne gradnje na zajedničkim delovima objekata. Iako zakon donosi i određene pozitivne promene, kao što su jasniji uslovi za legalizaciju neformalno dograđenih delova zgrada, profesionalni upravnici se i dalje suočavaju sa administrativnim i pravnim preprekama koje im otežavaju rad.
Najveći problemi u primeni zakona za profesionalne upravnike
Kako Zakon o planiranju i izgradnji ima nepreciznu regulativu o rekonstrukciji i održavanju zgrada a koja se sastoji u tome da profesionalni upravnici često imaju problem sa tumačenjem zakona u pogledu izvođenja radova na održavanju i rekonstrukciji stambenih zgrada. Član 145. Zakona o planiranju i izgradnji propisuje obavezu pribavljanja građevinske dozvole za rekonstrukciju objekata, ali nije precizno definisano koji radovi potpadaju pod ovu kategoriju.
Takođe, član 144. definiše uslove za izgradnju objekata i izvođenje radova za koje se ne izdaje građevinska dozvola, što može dovesti do različitih tumačenja i otežati sprovođenje zakona. Ovi članovi mogu predstavljati izazov za profesionalne upravnike u pogledu pravilne primene propisa i efikasnog upravljanja zgradama.
Pored toga, član 6. Zakona definiše uslove i način uređenja prostora, uređivanje i korišćenje građevinskog zemljišta i izgradnju objekata, što može biti od značaja za profesionalne upravnike u kontekstu sanacije zgrada i unapređenja energetske efikasnosti. Međutim, složenost ovih odredbi može predstavljati dodatne administrativne prepreke u praksi.
Problem nastaje jer zakon ne daje jasnu razliku između „rekonstrukcije“ i „održavanja“, što znači da i manji zahvati, poput sanacije fasade ili zamene zajedničke stolarije, mogu podleći nepotrebnim administrativnim procedurama. Ovo povećava troškove i produžava vreme realizacije, što je poseban izazov za profesionalne upravnike.
Energetska efikasnost – komplikovane procedure i kontradiktornosti
Iako zakon nominalno podržava unapređenje energetske efikasnosti, u praksi profesionalni upravnici nailaze na brojne prepreke. Postupci za dobijanje dozvola za postavljanje termoizolacije, zamenu fasade ili uvođenje solarnih panela često su dugi i birokratski komplikovani.
Član 146. Zakona o planiranju i izgradnji propisuje uslove pod kojima je moguća rekonstrukcija zgrada u svrhu energetske efikasnosti:
„Izvođenje radova na postojećim objektima u cilju poboljšanja energetske efikasnosti dozvoljeno je u skladu sa tehničkim propisima, pri čemu je potrebno obezbediti saglasnost nadležnih organa ukoliko radovi utiču na spoljašnji izgled objekta.”1
Ova odredba stvara kontradikciju jer zakon s jedne strane podstiče energetsku sanaciju, dok s druge strane zahteva složene administrativne procedure, čak i za relativno jednostavne zahvate poput postavljanja termoizolacije.
Još jedna nelogičnost se odnosi na solarnu energiju – dok član 147. Zakona omogućava postavljanje solarnih panela na individualnim objektima uz pojednostavljene procedure, iste olakšice ne važe za stambene zgrade sa više vlasnika, što profesionalnim upravnicima otežava modernizaciju objekata.
Nelegalne dogradnje – zakon nije dovoljno efikasan i sadrži neskladne odredbe
U mnogim stambenim zgradama stanari nelegalno dograđuju terase, zatvaraju hodnike ili prisvajaju zajedničke prostore. Profesionalni upravnici su u obavezi da brinu o održavanju zajedničkih delova zgrade, ali zakon im ne daje dovoljno alata da efikasno rešavaju ovakve situacije.
Član 152. Zakona o planiranju i izgradnji propisuje sankcije za nelegalnu gradnju:
„Investitor, vlasnik ili korisnik objekta koji izvodi radove bez odobrenja nadležnog organa dužan je da ukloni nelegalno izgrađeni deo objekta o svom trošku, u skladu sa nalozima građevinske inspekcije2.”
Ipak, u praksi građevinske inspekcije retko postupaju po ovom članu, što znači da nelegalne dogradnje ostaju nerešene godinama. Ovo dovodi do nelogičnosti jer zakon predviđa sankcije, ali ne pruža efikasne mehanizme za njihovo sprovođenje.
Još jedna kontradikcija je u tome što član 167. Zakona omogućava legalizaciju nelegalnih objekata, ali ne precizira jasne uslove za slučajeve kada su dogradnje izvršene na zajedničkim delovima zgrade. To znači da profesionalni upravnici ostaju bez pravnog osnova da zaštite interese svih stanara u zgradi.
Pozitivan primer – Legalizacija neformalno dograđenih delova zgrada
Jedan od pozitivnih aspekata zakona jeste poboljšana regulativa za legalizaciju objekata. Prethodno su mnoge dogradnje na stambenim zgradama bile u sivoj zoni bez mogućnosti rešavanja vlasničkih odnosa. Sada, zahvaljujući članu 167. Zakona, profesionalni upravnici mogu inicirati postupke legalizacije delova zgrada koji su ranije neformalno dograđeni.
Ovo omogućava vlasnicima da steknu pravni osnov za svoje nekretnine, dok istovremeno otvara mogućnost za ulaganja u sanaciju i održavanje zgrada.
Zaključak – Potrebne izmene zakona u korist profesionalnih upravnika
Iako Zakon o planiranju i izgradnji donosi određena poboljšanja, i dalje postoji mnogo prepreka koje otežavaju rad profesionalnih upravnika. Neprecizne definicije rekonstrukcije, komplikovane procedure za energetsku sanaciju i nedovoljna zaštita od nelegalne gradnje su samo neki od problema koji zahtevaju hitne izmene i prilagođavanje stvarnim potrebama tržišta.
Da bi zakon bio zaista funkcionalan, potrebno je:
✅ Jasnije definisati razliku između rekonstrukcije i održavanja zgrada;
✅ Ubrzati procedure za energetsku sanaciju stambenih objekata;
✅ Pojačati mehanizme kontrole nelegalne gradnje na zajedničkim delovima zgrada;
✅ Efikasnije digitalizovati procese izdavanja dozvola.
Bez ovih promena, profesionalni upravnici će i dalje biti suočeni sa birokratskim preprekama koje otežavaju održavanje i unapređenje stambenih objekata.
Reference:
____________________________________________________________
- Ako bi se nekome javila zabrinutost u vezi sa pronalaženjem tačnog izvora za navedeni citat. Iako se tačan tekst ne pojavljuje doslovno u Zakonu o planiranju i izgradnji Republike Srbije, suština citata može biti izvedena iz različitih odredbi ovog zakona.
Na primer, član 2. Zakona definiše pojam adaptacije kao izvođenje građevinskih i drugih radova na postojećem objektu, kojima se ne menja spoljni izgled objekta. Ovo implicira da, ukoliko radovi utiču na spoljni izgled objekta, mogu biti potrebne dodatne saglasnosti nadležnih organa.
Takođe, član 145. Zakona navodi da se za izvođenje radova na održavanju objekta, koji ne utiču na stabilnost konstrukcije i ne menjaju njegovu namenu, ne zahteva građevinska dozvola, ali je potrebno prijaviti radove nadležnom organu. Ovo može ukazivati na to da, ukoliko radovi utiču na spoljni izgled objekta, potrebna je dodatna procedura i saglasnost.
Iako se tačan citat ne pojavljuje u Zakonu, njegova suština može biti izvedena iz ovih odredbi. Za precizno tumačenje i primenu zakonskih odredbi, preporučuje se konsultacija sa pravnim stručnjakom ili nadležnim organom. ↩︎ - Tekst se ne pojavljuje doslovno u Zakonu o planiranju i izgradnji Republike Srbije, suština citata može biti izvedena iz različitih odredbi ovog zakona.
Na primer, član 167. Zakona o planiranju i izgradnji predviđa da građevinski inspektor može narediti uklanjanje objekta ili njegovog dela izgrađenog bez građevinske dozvole ili suprotno izdatim uslovima. Troškove uklanjanja snosi investitor, vlasnik ili korisnik objekta.
Takođe, član 169. propisuje da, ukoliko investitor ne postupi po rešenju građevinskog inspektora i ne ukloni nelegalno izgrađeni objekat ili njegov deo, nadležni organ može organizovati prinudno uklanjanje o trošku investitora. ↩︎
