Profesionalni upravnik
Profesionalni upravnik je fizičko lice sa odgovarajućom licencom, koje pruža usluge upravljanja zgradama u skladu sa zakonom. Njega angažuje skupština stambene zajednice putem ugovora, uz saglasnost većine stanara. Ključna prednost profesionalnog upravnika je stručnost, jer on mora posedovati licencu izdatu od strane Privredne komore Srbije, što garantuje poznavanje propisa i upravljačkih veština.
Prema članu 44. Zakona, profesionalni upravnik ima sledeće zadatke:
Organizovanje redovnog održavanja i popravki u zgradi,
Briga o finansijskom poslovanju stambene zajednice, uključujući vođenje računa o zajedničkom budžetu,
Rešavanje imovinsko-pravnih pitanja koja se odnose na zajedničke delove zgrade,
Postupanje u vanrednim situacijama, poput kvarova ili opasnosti po stanare.
Profesionalni upravnik je izbor zajednice koja želi veće angažovanje i vođenje bez dodatnog opterećenja stanara.
Prinudni upravnik
Prinudni upravnik je isto profesionalni upravnik koga je imenovala JLS (ili “prinudni” iz redova stanara – koji služi da čuva presto – i koči brod) i on je rešenje koje se primenjuje u slučaju kada stanari ne mogu da postignu dogovor o izboru upravnika, niti preduzimaju zakonski obavezne aktivnosti u vezi sa upravljanjem zgradom. Prema članu 48. Zakona, prinudnog upravnika postavlja organ lokalne samouprave, a njegovo imenovanje je privremeno i traje do trenutka dok stambena zajednica ne izabere sopstvenog upravnika. Dakle, prinudni upravnik nije nešto loše per se, on samo treba da pokrene kormilo ako se brod nasukao na sprud.
Ključne razlike
Njegove dužnosti su slične profesionalnom upravniku koji je izabran redovnim putem, ali se razlikuju po tome što prinudni upravnik deluje bez direktnog ugovora sa stanarima. Takođe, on donosi prvobitne odluke, koje će pokrenuti “brod” – što je jako dobro! Njegov cilj je stabilizacija upravljanja i podsticanje stanara da preuzmu odgovornost za organizaciju zajednice. Troškovi rada prinudnog upravnika trenutno su minimalni, što često služi kao demotivacija svim profesionalnim upravnicima – dok se ne donese novi ZAKON. Takođe, s obzirom da je malo plaćen, on nema neku preteranu želju da mnogo sebe daje – čast izuzecima. A i zašto bi se preterano trudio ako vlasniku stana nije važno da li će se zgrada srušiti.
| Kriterijum | Profesionalni | Prinudni |
| Način izbora | Izbor od strane skupštine stambene zajednice | Postavlja ga lokalna samouprava |
| Trajanje mandata | U skladu sa ugovorom | Do izbora novog upravnika |
| Troškovi | Prema ugovoru i tržišnim uslovima | Određuje lokalna samouprava |
| Motivacija za izbor | Dobrovoljna saradnja | Zakonska prinuda |
Zaključak
Profesionalni upravnik je optimalno rešenje za zgrade koje žele efikasno upravljanje, dok je prinudni upravnik rezervna opcija dok stanari ne preuzmu inicijativu – želeći veću uslugu i spremni su da plate. Pravilno razumevanje ovih pojmova i odredbi zakona omogućava stanarima da donesu informisanu odluku u najboljem interesu zajednice.
Izvor
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada na sajtu Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture.
