Smeniti profesionalnog upravnika zgrade je neophodno kada on ne ispunjava svoje zakonske ili ugovorne obaveze. Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada (“Službeni glasnik RS”, br. 104/2016) i drugim relevantnim propisima, profesionalni upravnik može biti smenjen uz saglasnost dvotrećinske većine vlasnika posebnih delova zgrade. U ovom tekstu detaljno ćemo objasniti dva ključna načina smene profesionalnog upravnika i navesti ozbiljne razloge koji mogu poslužiti kao pravni osnov za njegovu smenu.
Načini za smenu profesionalnog upravnika
1. Odluka skupštine stambene zajednice
Postupak:
- Iniciranje sazivanja sednice skupštine stambene zajednice uz jasno definisanu tačku dnevnog reda koja se odnosi na smenu profesionalnog upravnika.
- Pribavljanje prisustva ili pisanih glasova vlasnika koji zajedno poseduju najmanje dve trećine ukupnog broja posebnih delova zgrade.
- Donošenje odluke o smeni profesionalnog upravnika dvotrećinskom većinom glasova prisutnih ili zastupljenih vlasnika.
Pravni osnov:
- Član 44. stav 1. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisuje da se odluke o angažovanju profesionalnog upravnika donose dvotrećinskom većinom svih vlasnika posebnih delova.
- Analogno tome, smena profesionalnog upravnika, kao suprotna radnja, zahteva istu većinu glasova.
2. Otkaz ugovora sa organizatorom profesionalnog upravljanja
Postupak:
- Analiza ugovora sa organizatorom profesionalnog upravljanja kako bi se utvrdili uslovi za otkaz.
- Sazivanje sednice skupštine stambene zajednice sa tačkom dnevnog reda koja se odnosi na otkaz ugovora.
- Pribavljanje dvotrećinske većine vlasnika posebnih delova zgrade.
- Donošenje odluke o otkazu ugovora dvotrećinskom većinom glasova prisutnih ili zastupljenih vlasnika.
- Obaveštavanje organizatora profesionalnog upravljanja o odluci u skladu sa ugovornim odredbama i zakonskim rokovima.
Pravni osnov:
- Član 56. stav 7. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada predviđa da ugovor o profesionalnom upravljanju može biti otkazan uz otkazni rok od najmanje jednog, a najviše tri meseca, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.
Ozbiljni razlozi za smenu profesionalnog upravnika
Razlozi za smenu profesionalnog upravnika mogu biti različiti, ali neki od najčešćih i najvažnijih uključuju:
- Nesavesno i neefikasno obavljanje poslova upravljanja:
- Nepravilno vođenje finansijske evidencije stambene zajednice.
- Nepridržavanje odluka skupštine stambene zajednice.
- Zloupotreba položaja ili prekoračenje ovlašćenja:
- Neovlašćeno zaključivanje ugovora bez saglasnosti stanara.
- Nenamensko korišćenje sredstava stambene zajednice.
- Nepridržavanje zakonskih propisa:
- Neispunjavanje zakonskih obaveza u vezi sa održavanjem zgrade.
- Ignorisanje propisa iz Zakona o planiranju i izgradnji (“Službeni glasnik RS”, br. 72/2009 i kasnije izmene).
- Neprovođenje hitnih mera održavanja:
- Nepostupanje po uočenim kvarovima koji ugrožavaju bezbednost stanara.
- Neizvršavanje obaveznih mera zaštite od požara i sanitarnih uslova.
- Finansijska netransparentnost i neregularnosti:
- Nedostavljanje redovnih izveštaja o prihodima i rashodima.
- Sumnjive transakcije i zloupotreba zajedničkih sredstava.
Zaključak
Smena profesionalnog upravnika je regulisana zakonom i zahteva pažljivo sprovođenje svih proceduralnih koraka. Ključno je osigurati dvotrećinsku većinu vlasnika posebnih delova zgrade i jasno dokumentovati razloge za smenu kako bi se izbegli eventualni pravni problemi.
Za stanare koji žele da smene profesionalnog upravnika, preporučuje se konsultacija sa pravnim stručnjacima kako bi ceo proces bio sproveden u skladu sa važećim zakonima i kako bi se zaštitili interesi svih vlasnika posebnih delova zgrade. Ukoliko postoji potreba za tim.
Takođe, možete kontaktirati drugog pofesionalnog upravnika i sa njim se konsultovati. U praksi je smena upravnika vrlo jednostavna, ako i sam ako ste kao stambena zajendica, bar po tom pitanju, složni.
