Kondominijumsko vlasništvo se može činiti složeno i problematično za ljude koji nisu bliski tome. Ustvari, takvo vlasništvo je samo zajednički način vladanja imovinom koja se sastoji od više stanova, odnosno jedinica. Kada je kondominijum pravilno organizovan i kada funkcioniše udruženje vlasnika, ovaj oblik vlasništva ima brojne prednosti za vlasnike individualnih stanova.
Vlasnički udeo
Svaka vlasnička jedinica takođe ima vlasnički deo u zajedničkoj imovini. Ovaj deo, koji je specifičan za svaku jedinicu, zove se ”vlasnički udeo” i obračunava se na sledeći način:
Vlasnički udeo = bruto površina jedinice : zbir bruto površina svih jedinica
Vlasnički deo se obično izražava u procentima. Površina zajedničke imovine nije uključena u zbir bruto površina svih jedinica. Vlasnički udeo se primenjuje samo na zajedničku imovinu u kondominijumu. Svaka jedinica ima puna i neograničena vlasnička prava u svojim jedinicama, ukoliko ne postoje određena ograničenja na osnovu specifičnih zakona ili propisa. Primeri gde zakon može ograničavati isključiva vlasnička prava, mogu biti sledeći: (a) promene u korišćenju jedinice od stambene u komercijalnu namenu; (b) deoba jedinice. Vlasnički udeo je veoma važan za vlasnike i vlasnička udruženja. On uslovljava vlasničku odgovornost za plaćanja troškova održavanja i popravke zajedničkih delova imovine, kao i troškova rada udruženja vlasnika.
Udruženje vlasnika: organizacija i funkcionisanje
Udruženje vlasnika u kondominijumu je privatna, neprofitna organizacija. Individualni vlasnici jedinica, automatski obezbeđuju članstvo u udruženju, kada otkupe svoje jedinice. Vlasništvo na jedinici i članstvo u udruženju je nerazdvojno. Kada vlasnik proda svoju jedinicu, on takođe svoje članstvo u udruženju prenosi na novog vlasnika, koji ne može biti za to uskraćen.10Ova udruženja vlasnika su potpuno demokratske organizacije. Način njihovog funkcionisanja se može sažet u sledećem:
- Udruženje funkcioniše u skladu sa nacionalnim zakonima i odgovarajućim propisima;
- Članovi udruženja koji zasedaju na formalnom sastanku predstavljaju najviše rukovodstvo i odluke donose glasanjem;
- Upravni odbor, izabran od strane članova, odgovoran je za funkcionisanje
- udruženja između sastanaka članstva;
- Upravnik, koga postavlja odbor, odgovoran je za svakodnevno funkcionisanje udruženja;
- Komiteti, koje izabiraju članovi, imaju specifične zadatke (nadzor, socijalne aktivnosti i sl);
- Spoljna profesionalna lica se angažuju po ugovoru, za sprovođenje specijalnih zadataka (čišćenje, popravke, održavanje i sl.).
U interesu je svih vlasnika da udruženje vlasnika efikasno funkcioniše.
Spremnost vlasnika da prihvate potrebu plaćanja viših troškova za njihove stanove je ključni element u osiguranju i snaženju prednosti kondominijumskog vlasništva.
Svaki vlasnik jedinice u kondominijumu treba da ima jasno definisane obaveze u pokrivanju odgovarajućih troškova. Ovo je važno, kako bi obaveze bile ozbiljno shvaćene. Vlasnik ima svoju posebnu odgovornost za sve troškove koji se odnose na održavanje, prepravke i poboljšanje njihovih jedinica. Takođe, vlasnik je odgovoran za određeno učešće u svim troškovima koji se odnose na zajedničke površine u kondominijumu. Ovo učešće je utvrđeno, a ujedno i ograničeno, sa vlasničkim udelom vlasnika jedinica. Vlasnici stanova, komercijalnih jedinica i drugih tipova jedinica su obavezni da dele takve troškove. Opštine ili država kao vlasnici jedinica tretiraju se na isti način, kao i vlasnici privatnih jedinica.
Stambena prava su dragocene investicije
Vlasnici jedinica imaju ekskluzivno pravo korišćenja, izdavanja ili prodaje svoje imovine. Oni raspolažu potpuno slobodno svim prihodima koja ostvaruju po tom osnovu. Kada se stambeno tržište razvija, ekonomska vrednost stambene imovine raste. Na svim pravim tržištima, lokacija, veličina, tip i kvalitet određuju cenu. Vrednost jedinice u kondominijumu, gde privatni vlasnici i vlasnička udruženja značajno brinu o održavanju i poboljšanju stanova i zajedničke imovine, će porasti više na tržištu nego kada to nije slučaj.
Ukoliko vlasnik jedinice želi da se iseli, on je može izdati ili prodati. Za dobro održavanje imovine, profit ostvaren od izdavanja ili prodaje može se iskoristiti za kupovinu većeg, atraktivnijeg doma ili doma na boljoj lokaciji.
Vlasnici jedinica u kondominijumu ne plaćaju zakupninu; oni investiraju u svoju vlastitu imovinu.
Zakupci imaju ograničen uticaj na porast zakupnine. Zakupac ne može odlučivati koliko će se od zakupa reinvestirati u svoj dom, niti koliko vlasnik može izdvajati za profit. Vlasnik u kondominijumu ulaže direktno u svoju imovinu. On takođe učestvuje u demokratskom odlučivanju o tome, koji je nivo troškova prihvatljiv i za koje namene će se akumulirani prihod trošiti. Konačno, on ima pun uvid u to kako će se novac koristiti.
Ugovor o upravljanju
Za udruženja srednje veličine, preporučuje se iznajmljivanje profesionalnog upravnika, koji će svakodnevno brinuti o vođenju udruženja. Udruženje angažuje upravnika formalnim ugovorom. Iako veliki broj zakona o kondominijumu utvrđuju funkcije upravljanja, a ponekad definiše i dužnosti i obaveze upravnika, preporučljivo je da udruženja vlasnika sačine specifičan i detaljan ugovor sa upravnikom koga postave.
Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition, New York; Geneva : UN, 2003
